Změna polohových koeficientů.
legislativa
Po deseti letech výměna ITN a rozúčtovatele. Při této změně se změnily také polohové koeficienty – bez opodstatnění, bez důvodu, změnilo SVJ zohlednění polohy bytu (místností). Místo ponížení o 30% pro místnosti pod střechou je nové ponížení o 20%, místo ponížení 20% pro místnosti nad sklepem je nyní jen 10% . Místnosti s venkovní stěnou (ve štítu) byly zohledněny 25%, nově jen 15%. Co je nejvíce zarážející, je to, že se nebere žádný ohled na orientaci místností. Zatím co dříve byly místnosti na jih znevýhodněny 5% a místnosti na sever zvýhodněny 10% (východ, západ zvýhodnění o 5%), nyní jih, sever, západ, východ jedno jest. Obvyklý rozdíl (TZB) 15% mezi jihem a severem neexistuje. Náš dům má ideální polohu - řadový dům (jednoduchý panelák T06b) s čelní stěnou na jih (asi s 10stupňovým natočením k západu -- což je snad ještě výhodnější) žádné zastínění vyššími stavbami. Vyšší počet místností ale i bytů (některé jsou celé jen na jih) jsou zvýhodňovány, zatím co byty s větším počtem .místností na sever jsou znevýhodněny. Když se pak sečtou všechny vlivy u rohových bytů (nad sklepy a pod střechou na sever a na jih) tj. agregovaná hodnota, jsou rozdíly obrovské. Pak není divu, že se krajní a rohové byty dostávají nad 200% průměru. Jak by to mělo být podle vás, v jakém rozmezí se mohou koeficienty reálně pohybovat? Na vašich stránkách jsem našel jen jeden příklad – "pro byty v nejvyšším podlaží (tj. pod střechou) vychází obvykle zohledňovací koeficienty s hodnotou asi 0,7 , nebo menší než 0,7". Podle vámi uváděného příkladu byl koeficient pro podstřešní místnosti nastaven dobře. A je vůbec možné úplně opominout oslunění jižní stěny a nezohlednit orientaci na sever? Děkuji Beránek
Odpověď na otázku
Jakékoliv odhadování hodnot polohových koeficientů je vždy nejisté a těžko prokazatelné. Jediná objektivní metoda je založena na výpočtu tepelných ztrát jednotlivých místností. Při tomto výpočtu se bere v úvahu i poloha vzhledem ke světovým stranám, případně oslunění.
Na druhé straně je potřeba si uvědomit, že zavedení polohových koeficientů bylo poplatné situaci v devadesátých létech, kdy neexistoval volný trh s byty a z minulých dob přetrvávalo silné sociální cítění.
Dnes je jiná situace na trhu s byty a poloha bytu ovlivňuje poptávku a ta se přenáší do ceny bytu. Každý si může vybrat, jaká poloha bytu mu bude vyhovovat a měl by si uvědomit, že některé byty, např. v nevyšším podlaží jsou nejen dražší, ale budou mít i vyšší provozní náklady.
Právní předpisy vždycky více nebo méně pokulhávají za realitou života a je nutno počítat s tím, že i u nás se předpisy pro rozúčtování budou přibližovat předpisům, třeba v Německu, kde nevýhodná poloha bytu není kompenzována slevou na vytápění, kterou musí uhradit vlastníci lépe položených bytů, ale projeví se na prodejní ceně bytu, případně výši nájmu, uplatněním principu rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou.
-japo-